Télécharger un « modèle de bail location vide gratuit » sur le premier site venu, c'est souvent partir avec un document de 2018 qui a oublié trois mentions devenues obligatoires depuis. Le problème n'est pas qu'il soit gratuit — c'est qu'il soit périmé ou incomplet. Or, un bail non conforme au contrat-type peut rendre certaines clauses inopposables au locataire, voire fragiliser tout votre dossier en cas de litige. Voici ce que doit contenir un bail de location vide conforme à la loi du 6 juillet 1989, les annexes à ne pas oublier, les erreurs les plus fréquentes — et comment générer un bail à jour gratuitement en deux minutes.
Ce que la loi impose : le contrat-type de 2015
Depuis le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de la loi ALUR, tout bail d'habitation pour une résidence principale doit respecter un contrat-type. Ce n'est pas une recommandation : c'est le socle minimal. Un modèle gratuit qui s'en écarte vous expose à des clauses réputées non écrites.
Pour une location vide (non meublée) à usage de résidence principale, le bail est conclu pour trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique (six ans pour une personne morale), avec reconduction tacite. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges.
Les mentions obligatoires du bail
Huit blocs d'information doivent figurer dans le contrat. En manquer un seul affaiblit le document.
- 1. L'identité des parties — nom et domicile du bailleur (ou de son mandataire), nom du ou des locataires.
- 2. La date de prise d'effet et la durée — 3 ans minimum en location vide (bailleur personne physique).
- 3. La consistance et la destination du logement — usage d'habitation, description des pièces et des équipements.
- 4. La surface habitable (loi Boutin) — son omission ou une erreur de plus de 5 % peut ouvrir droit à une diminution de loyer.
- 5. Le loyer — montant, modalités de paiement, et conditions de révision annuelle indexée sur l' indice de référence des loyers (IRL).
- 6. En zone tendue — le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire et, le cas échéant, le loyer de référence majoré.
- 7. Le dépôt de garantie — un mois de loyer hors charges maximum.
- 8. La liste des annexes remises au locataire.
Les annexes à ne jamais oublier
Un bail sans ses annexes est un bail incomplet. Voici ce qui doit l'accompagner :
- Le dossier de diagnostics techniques — DPE, état des risques et pollutions (ERP), constat de risque d'exposition au plomb (logements d'avant 1949), diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans.
- La notice d'information — relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs.
- L'état des lieux d'entrée — voir notre modèle d'état des lieux gratuit.
- Les extraits du règlement de copropriété — relatifs à l'usage et à la jouissance des parties communes et privatives.
Modèle Word gratuit ou générateur en ligne ?
Un modèle Word peut suffire pour un seul logement si vous vérifiez vous-même chaque mention à jour. Mais la moindre omission se paie au moment du litige, et il faut tout re-saisir à chaque nouveau bail.
Un générateur de bail gratuit règle le problème à la source : il intègre le contrat-type 2015, calcule la durée et le dépôt selon le régime (vide, meublé, étudiant), et produit un PDF conforme prêt à signer — sans inscription. Vous pouvez ensuite enchaîner avec les quittances automatiques et la révision IRL dans le même outil.
Générez votre bail gratuitement, conforme à la loi de 1989 et au contrat-type 2015, en deux minutes et sans inscription. PDF prêt à signer.
Questions fréquentes
Un modèle de bail de location vide gratuit est-il conforme à la loi ?
Oui, à condition qu'il respecte le contrat-type imposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (pris en application de la loi du 6 juillet 1989). Beaucoup de modèles Word gratuits trouvés en ligne sont obsolètes : ils oublient la surface habitable, la mention du dernier loyer payé par l'ancien locataire en zone tendue, ou les modalités de révision IRL. Un générateur à jour évite ces omissions.
Quelles sont les mentions obligatoires d'un bail de location vide ?
Le bail doit indiquer l'identité des parties, la date de prise d'effet et la durée, la consistance et la destination du logement, la surface habitable (loi Boutin), le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision (indice IRL), le montant du dépôt de garantie, et la liste des annexes. Pour une location nue à usage de résidence principale, la durée minimale est de 3 ans (bailleur personne physique).
Quelles annexes faut-il joindre au contrat de bail ?
Le dossier de diagnostics techniques (DPE, état des risques et pollutions, constat de risque d'exposition au plomb pour les logements anciens, diagnostic électricité/gaz le cas échéant), la notice d'information, l'état des lieux d'entrée, et les extraits du règlement de copropriété concernant la jouissance et l'usage des parties communes et privatives.
Bail vide ou bail meublé : quelle différence pour le contrat ?
La location vide relève d'un bail de 3 ans minimum avec un dépôt de garantie plafonné à 1 mois de loyer hors charges ; la location meublée relève d'un bail d'un an (ou 9 mois pour un étudiant) avec un dépôt jusqu'à 2 mois. Les clauses et la fiscalité diffèrent. Voir notre comparatif bail meublé vs bail nu.
Comment générer un bail conforme gratuitement ?
Avec le générateur de bail gratuit FacturZen : vous renseignez le bailleur, le locataire, le logement et le loyer, et l'outil produit un PDF conforme à la loi de 1989 et au contrat-type 2015, prêt à signer, sans inscription. Vous pouvez ensuite gérer quittances, révisions IRL et états des lieux dans un seul espace.
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