Un bailleur applique sa révision IRL annuelle comme chaque année. Sauf que son studio est classé G au DPE — et que depuis le 24 août 2022, cette augmentation est tout simplement illégale. Le locataire peut la refuser et réclamer le remboursement. C'est l'un des pièges les plus coûteux et les moins connus de la gestion locative : le gel des loyers des passoires thermiques. Voici les règles exactes, les dates, les baux concernés, et ce qu'un propriétaire peut encore faire.
La règle et les dates
La loi Climat et Résilience interdit toute augmentation de loyer — révision IRL annuelle comme réévaluation au renouvellement — pour les logements classés F ou G au Diagnostic de performance énergétique.
- France métropolitaine : interdiction depuis le 24 août 2022.
- Outre-mer : interdiction depuis le 1er juillet 2024.
Quels baux sont concernés
Le gel s'applique à tous les contrats de résidence principale, vides ou meublés, signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis la date d'entrée en vigueur, dès lors que le logement est classé F ou G. Peu importe que la clause d'indexation soit présente dans le bail : si le DPE est F ou G, la clause ne peut pas jouer.
Réviser malgré tout : l'augmentation est inopposable. Le locataire peut la refuser et exiger le remboursement des trop-perçus.
Validité du DPE : un point souvent oublié
La classe qui compte est celle du DPE en cours de validité. Rappels utiles : les DPE réalisés avant le 1er janvier 2018 ne sont plus valables ; ceux établis entre 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré fin 2024 ; ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans. Si le DPE annexé au bail n'est plus valide, faites-en réaliser un nouveau avant toute décision de révision.
Ce que le bailleur peut encore faire
- Rénover pour sortir du F/G : isolation, chauffage, ventilation. Un nouveau DPE en E ou mieux rouvre le droit à révision pour les échéances suivantes.
- Continuer de percevoir le loyer en cours : le gel n'annule pas le loyer, il bloque seulement sa hausse.
- Anticiper le calendrier d'interdiction de location : les G sont progressivement interdits à la location neuve, suivis des F. La rénovation protège aussi la valeur du bien.
Éviter une révision illégale automatiquement
Le risque vient surtout de l'inattention : on révise « comme d'habitude » sans vérifier le DPE. En renseignant la classe énergétique de chaque logement, FacturZen bloque la génération de la lettre de révision pour un bien F ou G et affiche l'explication légale. Pour les biens éligibles (A à E), la méthode de calcul reste celle décrite dans notre article sur l'indice IRL et le courrier suit le modèle de lettre de révision.
Conclusion
Le gel des loyers des passoires thermiques n'est pas une option mais une interdiction. Vérifier le DPE avant chaque révision n'est pas une formalité : c'est ce qui sépare une augmentation valable d'un litige perdu d'avance.
Essayez FacturZen gratuitement pendant 14 jours : la révision IRL est bloquée automatiquement pour les logements F et G, sans risque d'erreur.
Questions fréquentes
Depuis quand la révision est-elle interdite pour les DPE F et G ?
Depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine, en application de la loi Climat et Résilience. Pour les départements et régions d'outre-mer, l'interdiction s'applique depuis le 1er juillet 2024.
Quels baux sont concernés par le gel du loyer ?
Tous les contrats de location de résidence principale (vide ou meublée) signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, dès lors que le logement est classé F ou G au DPE. Le gel concerne aussi bien la révision annuelle IRL que la réévaluation au renouvellement.
Que risque un bailleur qui révise quand même ?
L'augmentation est inopposable : le locataire peut refuser de la payer et réclamer le remboursement des sommes versées en trop, sans délai particulier. Le bailleur s'expose aussi à un litige et à une décision défavorable s'il maintient la demande.
Un nouveau DPE peut-il débloquer la révision ?
Oui. Si des travaux de rénovation énergétique font passer le logement en classe E ou mieux, un nouveau DPE valide le prouve, et la révision redevient possible pour les échéances postérieures. Pensez à joindre le nouveau DPE à la notification.
Comment être sûr de ne pas réviser un logement F ou G par erreur ?
Renseignez la classe DPE de chaque logement dans votre outil de gestion. FacturZen bloque automatiquement la génération d'une lettre de révision pour un bien classé F ou G et affiche l'explication légale, ce qui évite une augmentation illégale.
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