La garantie loyers impayés (GLI) est la seule protection qui indemnise le bailleur dès le premier loyer non encaissé, couvre les frais de procédure et, selon les contrats, les dégradations et la vacance locative. Avec un taux de sinistre sectoriel de 2 à 3 % et des procédures d'expulsion qui durent en moyenne 18 à 24 mois en France, l'exposition non couverte peut représenter 15 000 à 40 000 € par impayé. Voici ce que la GLI couvre, ce qu'elle exclut, les critères d'éligibilité du locataire et comment choisir.
Ce que la GLI couvre (et ce qu'elle ne couvre pas)
Couvertures habituelles
- Loyers impayés — indemnisation dès le 1er ou 2e impayé, pendant toute la durée de la procédure judiciaire (parfois jusqu'à 36 mois), dans la limite d'un plafond mensuel (souvent 100 % du loyer charges comprises, jusqu'à 3 000 ou 4 000 €/mois selon les contrats).
- Frais de procédure — honoraires d'huissier, frais d'avocat, frais de justice jusqu'à l'expulsion.
- Dégradations locatives — travaux de remise en état au-delà du dépôt de garantie, généralement plafonnés entre 7 500 et 30 000 €.
- Vacance locative (option) — indemnisation pour les mois sans locataire après départ, selon conditions.
Exclusions fréquentes
- Impayés survenus avant la souscription ou pendant le délai de carence (souvent 3 mois).
- Locataires dont le taux d'effort dépasse 33 % — le contrat peut être invalidé si l'assureur découvre qu'il n'était pas éligible à la souscription.
- Loyers réglés partiellement de manière répétée (certains contrats exigent un impayé total).
Critères d'éligibilité du locataire
Les assureurs imposent un profil locataire conforme à la souscription. Les critères standard sont :
- 1. Taux d'effort ≤ 33 % — le loyer (charges comprises) ne dépasse pas 33 % des revenus nets mensuels du locataire (ou 40 % pour les profils hauts revenus selon les contrats).
- 2. Revenus justifiables et stables — CDI (hors période d'essai), fonctionnaire, retraité, travailleur indépendant avec 2 ans de bilans. CDD accepté par certains assureurs à partir de 8 mois de durée restante.
- 3. Absence d'incidents de paiement récents— pas d'inscription au fichier des incidents (FICP) ni d'impayés locatifs connus.
- 4. Résidence principale — la GLI couvre uniquement les baux de résidence principale (non les locations saisonnières ou professionnelles).
Coût et déductibilité fiscale
La prime GLI représente généralement 2,5 % à 4 % du loyer annuel charges comprises, selon l'assureur, les garanties incluses et le profil locataire. Sur un loyer de 900 €/mois (10 800 €/an), cela représente 270 à 432 € de prime annuelle.
Déductibilité : la prime est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel (formulaire 2044, ligne "primes d'assurance"). Elle réduit directement la base imposable. Au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), elle n'est pas déductible séparément. Voir notre guide sur la déclaration de revenus fonciers formulaire 2044.
GLI vs Visale (garantie gratuite de l'État)
Visale (Action Logement) est une caution gratuite de l'État couvrant les impayés de loyer pour les locataires de moins de 30 ans ou entrant dans l'emploi. Elle est gratuite pour le bailleur et le locataire, mais son périmètre est plus étroit que la GLI : pas de couverture dégradations dans le droit commun, plafond de loyer, et le bailleur doit récupérer l'indemnisation auprès d'Action Logement (délais plus longs qu'avec un assureur privé). Visale et GLI ne sont pas cumulables.
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Questions fréquentes
Peut-on cumuler GLI et caution solidaire ?
Non, depuis la loi ALUR de 2014 (art. 22-1 loi 1989), un bailleur ne peut pas exiger à la fois une assurance loyers impayés et un cautionnement solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Choisir l'un exclut l'autre (sauf exception étudiante).
Quel taux de sinistre moyen en France ?
Les statistiques sectorielles situent le taux d'impayés entre 2 % et 3 % des baux actifs chaque année. Sur un parc de 10 logements à 800 € de loyer, cela représente statistiquement 1 600 à 2 400 € de loyers non encaissés par an — soit plus que la prime GLI annuelle pour l'ensemble du parc.
La GLI couvre-t-elle les dégradations locatives ?
La plupart des contrats GLI incluent une garantie dégradations (vandalismes, réparations locatives non effectuées par le locataire). Le plafond varie selon les contrats — généralement entre 7 500 € et 30 000 € de dommages. Vérifiez le plafond et la franchise avant de souscrire.
Qu'est-ce que le profil locataire éligible GLI ?
Les assureurs exigent généralement que le loyer ne dépasse pas 33 % des revenus nets du locataire (taux d'effort ≤ 33 %), que les revenus soient justifiables (CDI, fonctionnaire, retraité) et que le locataire n'ait pas d'incidents de paiement récents. Un locataire en CDD court ou aux revenus insuffisants peut être refusé — certains assureurs acceptent toutefois les CDD à partir de 8 mois restants.
La prime GLI est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui, intégralement. La prime d'assurance loyers impayés est une charge déductible au régime réel (revenus fonciers ou BIC selon le régime). Elle réduit directement la base imposable. Au régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), elle n'est pas déductible séparément — l'abattement est censé couvrir toutes les charges.
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