Encadrement des loyers en zone tendue : règles et plafonds 2026

Les deux dispositifs en zone tendue

1. Encadrement de l'évolution des loyers (art. 18, loi 1989)

S'applique dans les 28 agglomérations listées par le décret 2013-392. Règle : lors d'une relocation (nouveau locataire), le loyer ne peut dépasser le loyer du locataire précédent, revalorisé au maximum selon le dernier indice IRL publié. Si le logement était vacant depuis plus de 18 mois, ou si des travaux d'amélioration ont été réalisés (≥ 50 % d'une annuité de loyer), une majoration est possible dans des limites précises.

2. Encadrement du niveau des loyers (art. 140, loi ELAN)

Dispositif expérimental demandé par certaines grandes villes. En 2026, il est en vigueur à :

• Paris
• Lille
• Lyon
• Bordeaux
• Montpellier
• Grenoble
• Pays Basque
• Marseille (partiel)
• Rennes (en cours)

Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré — généralement le loyer médian de la zone × 1,2. Ce loyer de référence est fixé chaque année par arrêté préfectoral, par zone géographique, type de bail (meublé / vide), nombre de pièces et époque de construction.

Comment calculer le loyer plafond

Pour les villes avec encadrement du niveau, la méthode en 3 étapes :

1. 1. Trouver la zone géographique du logement sur la carte de l'arrêté préfectoral (Paris : 14 zones, Bordeaux : plusieurs secteurs, etc.).
2. 2. Identifier le loyer de référence majoré correspondant à votre configuration : type (meublé/vide), nombre de pièces (1 pièce, 2 pièces…), époque de construction (avant 1946, 1946-1970, etc.).
3. 3. Multiplier par la surface habitable (hors annexes — cave, parking) pour obtenir le plafond mensuel hors charges.

Complément de loyer : un complément est possible si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements similaires de la même zone — mais il doit être justifié dans le bail et est contestable par le locataire sous 3 mois.

Mentions obligatoires dans le bail

Dans les villes avec encadrement du niveau, le bail doit mentionner :

1. 1. Le loyer de référence en vigueur à la date de signature.
2. 2. Le loyer de référence majoré (= plafond).
3. 3. Le loyer de référence minoré (pour information du locataire).
4. 4. Le montant et la justification du complément de loyer, le cas échéant.

L'absence de ces mentions rend le bail contestable et le locataire peut demander la mise en conformité. Voir aussi les mentions obligatoires d'un bail vide conforme.

Révision en cours de bail

L'encadrement du niveau s'applique à la signature. La révision annuelle à l'IRL reste applicable en cours de bail si une clause de révision figure au contrat — mais le loyer révisé ne peut lui-même dépasser le plafond en vigueur à la date de révision. En DPE F ou G, toute révision est par ailleurs interdite depuis le 24 août 2022.